安徽华冶律师事务所

浅谈不动产预告登记制度

安徽华冶律师事务所　王熙城律师

　　《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的预告登记失效。”这是我国立法中首次出现的一项不动产登记制度，该制度的设立将有效防范登记义务人把不动产另行处分给他人的行为。在这里仅探讨预告登记一般理论。

1、预告登记的成立和消灭

预告登记于登记之时成立。当事人按照约定可以向登记机构申请预告登记，即预告登记应在双方当事人一致同意的情况下才能进行，在当事人不履行约定登记义务的情况下，权利人可以向法院起诉，由法院裁判强制义务人履行义务，也就是说法院的裁判可以成为预告登记的依据。

预告登记消灭有两种原因：债权消灭和权利行使期间过了。预告登记的目的是保全债权请求权，债权消灭，当然应当消灭，至于消灭的方式，应理解为债务人可以单方申请注销。同时，预告登记是对债务人物权的限制，债权人应及时行使其权利，逾期不行使权利则预告登记失效，此期间为除斥期间，不存在中断、中止和延长的问题。

2、预告登记的请求权的性质

预告登记所保障的对象是针对物权变动的请求权，但该请求权却因预告登记而具有对抗第三人的类似于物权的效力，并能最大限度地转化为物权，但这并不表示预告登记的请求权为物权。因为预告登记的请求权的性质仍为请求权而非支配权。同时，该请求权具有能够对抗在预告登记后成立的第三人的权利。并且该请求权具有期限性和不确定性。据此可知，预告登记的请求权除了具有对抗第三人的效力外，其它特征均与债权相符。预告登记是一种具有担保不动产物权变动请求权预期实现的公示手段，而其所承载的该债权请求权虽然被赋予了对抗第三人的绝对效力，但是，其仍完全处于债权债务关系之中，而且该请求权目的尚有赖于将来特定条件成就时，请求债务人为本登记而实现，从而并不能改变其作为合同请求权的债权本质。由此可见，预告登记的请求权只是被法律赋予一定对抗效力的债权，是一种特殊债权。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　摘取《皖江晚报》